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劳律师代理被上诉人王某商品房预售合同纠纷二审民事判决书

  广西百色xx房地产开发有限公司、王x梅商品房预售合同纠纷二审民事判决书

  案  由商品房预售合同纠纷案  号(2019)桂10民终2379号

  广西壮族自治区百色市中级人民法院

  民 事 判 决 书

  (2019)桂10民终2379号

  上诉人(原审被告):广西百色xx房地产开发有限公司,住所:百色市站前路xx建材综合市场沿街。

  法定代表人:陈x明,该公司董事兼总经理。

  委托诉讼代理人:钟x旭,广西xx律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告):王x梅,女,1976年7月15日出生,壮族,住广西横县。

  委托诉讼代理人:劳卫新,广西源厚律师事务所律师。

  上诉人广西百色xx房地产开发有限公司(以下简称xx公司)因与被上诉人王x梅商品房预售合同纠纷一案,不服百色市右江区人民法院(2019)桂1002民初1340号民事判决,向本院提起上诉。本院立案受理后,依法组成合议庭,于2019年12月10日传唤当事人到庭进行法庭调查。上诉人xx公司的委托诉讼代理人钟x旭,被上诉人王x梅的委托诉讼代理人劳卫新到庭参加。本案现已审理终结。

  xx公司上诉请求:1、撤销右江区人民法院(2019)桂1002民初1340号民事判决书的判决,改判驳回被上诉人诉讼请求;2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由:一、一审判决认定事实错误,导致裁判错误。双方于2017年6月28日签订商品房买卖合同,约定于2018年3月30日交房,建设施工期间,因百色创建卫生城被迫停工等原因,至2018年3月30日没有能够如约交房。为此,上诉人积极主动与包括被上诉人在内的业主联系,解释其中原因并得到了包括被上诉人在内的业主们的集体谅解。经过协商各方达成一致意见,各方同意交房时间延长至2018年8月30日。上诉人于2016年6月6日向包括被上诉人在内的所有业主作出“承诺”,此“承诺”的交房时间由原来约定的2018年3月30日变更为2018年8月30日。从“承诺”书的形式来判断,有经“双方协商”的意思表示,上诉人才做出承诺;再从被上诉人以承诺书为证据来支持其诉讼请求来判断,被上诉人是认可该“承诺”是上诉人与包括被上诉人在内的众多业主经平等协商一致后达成合意的结果,不是上诉人单方意思表示。一审认定事实错误。二、一审判决违约金计算错误。上诉人于2016年6月6日向包括被上诉人在内的所有业主作出承诺,此承诺被交房时间由原来约定的2018年3月30日变更为2018年8月30日,这是上诉人与包括被上诉人在内的众多业主经平等协商一致后达成合意的结果。该承诺的“赔偿2倍”约定,系指如果被告8月30日没有交房的,从次日起即8月31日起按“赔偿2倍”标准赔付。因此,上诉人违约责任应该从8月31日起开始计算并按2倍赔偿计付,而不应该如一审判决违约责任分两段认定。

  王x梅答辩称,1、一审判决认定事实清楚,适用法律正确,上诉人称上诉人和业主达成一致意见将交房时间变更为2018年8月30日不是事实,承诺书是上诉人单方作出的承诺,是权利单方的约束,不能据此认定是业主同意交房时间延长到2018年8月30日。2、业主并没有同意交房时间改到2018年8月30日,一审法院违约金的计算没有错误,一审判决认定事实清楚,证据充分,请求二审法院驳回上诉,维持原判。

  王x梅向一审法院起诉请求:1、判令被告向原告支付延期交房的违约金38700元;2、本案全部诉讼费用由被告承担。

  一审法院认定事实:2017年9月23日,原告王x梅与被告xx公司签订《商品房买卖合同(预售)》,被告将其开发建设的位于百色市进站路6号百色xx世纪广场第8幢1-2层111复号商品房预售给原告,该商品房建筑面积98.34平方米,单价为每平方米8745.17元,总房款为860000元。合同第七条约定,原告应于2017年9月23日前支付全部房价款的50%即430000元,余下房款共430000元,原告向银行申请贷款支付。合同第十一条约定“出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房。”“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日期满前10日将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应携带的证件通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的,以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间,以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”;合同第十二条约定:“逾期交付责任。除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方按下列第1种方式处理:1、按逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期60日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率。(2)逾期超过60日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部份),并自买受人付款之日起,按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时出卖人按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。”合同第二十五条约定的送达方式为书面形式,邮寄挂号信方式送达对方。合同签订后,原告于2017年9月23日支付购房首付款430000元,2017年12月7日向银行借款支付购房款430000元。合同约定交房时间届满,被告未能如约交付房屋,经原告催促,被告于2018年6月6日作出《关于对xx世纪广场住宅限时交房的承诺书》,承诺于2018年8月30日把百色xx世纪广场项目7#、8#楼建设完成交付给业主,若届时不能按时交房,则按原卖房合同中的约定的赔偿2倍对业主进行赔偿。被告作出承诺后,仍未能在其承诺时间交付房屋,而是在2018年8月22日在右江日报上刊登公告,定于2018年9月1日对百色xx世纪广场7#、8#楼进行集中交付,集中办理交房手续的日期为9月1日至7日上午9时至下午17:30时。2018年8月23日,被告通过顺风速运向原告邮寄送达了交房通知书。因被告未能如期交房,为此原告认为被告逾期交房已构成违约,故向本院起诉请求被告按其承诺给付2倍违约金。

  一审法院认为,依法成立的合同,受法律保护。本案原告与被告签订《商品房买卖合同》,双方对合同的效力均无异议,系双方当事人的真实意思表示,其内容没有违反有关法律、行政法规的强制性规定,依法成立,双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后,原告依约履行了向被告交付房屋价款的义务,但被告未按约定交付房屋,因此原告主张由被告承担违约责任,一审法院予以支持。本案双方当事人主要存在以下争议焦点:

  一、关于违约金的计算方法及支付起始时间问题。原告主张由被告依照其作出承诺按原合同约定赔偿标准双倍计算,从合同约定交房时间逾期之日起支付违约金。被告辩解违约时间应从其作出承诺书确定的交房时间起至被告通知原告交房时间止。一审法院认为被告未按合同约定的交房时间履行交房义务后,经原告催促才作出承诺书,该承诺书双方未以协议书的形式签字确认,而是由被告作出交房承诺的单方意思表示,因此对被告主张双方已达成变更交房时间合意的辩解,不予采纳。被告在作出承诺书之前已经逾期交房构成违约,原告虽然对被告作出的承诺书没有异议,但原告未明确表示对被告违反原合同约定交房时间的违约责任予以免责,因此被告仍应按原合同约定的交房时间从逾期之日起按原合同约定承担违约责任。至于原告请求被告按原合同两倍支付违约金的请求,因被告在承诺书中作出表示的是若不能按时交房,才按原合同约定2倍赔偿,因此被告作出承诺交房前的逾期交房时间原告主张2倍赔偿,一审法院不予支持。被告作出承诺书之后,仍然没有按照《承诺书》中确定的时间交付房屋,而是再次将交房时间定为2018年9月1日至7日进行集中交付,被告违反其承诺,应按其承诺从其再次逾期之日(即2018年8月31日)起按原合同约定赔偿的2倍对原告承担违约责任。

  二、关于被告实际交房时间的问题。庭审中,原告对于被告提供的快递通知(客户联)等证据的真实性、合法性无异议,被告以邮寄的方式向原告送达交房通知书,符合双方签订的《合同》第二十五条的约定,故被告的送达方式合法有效。原告收到被告邮寄送达的集中交房书面通知书后,没有在该期间办理相关收房手续,也没有对被告是否具备交房条件提出任何异议,对其未在被告通知确定的时间办理收房的后果,应由原告自负。对原告主张以其书面通知原告的交房时间(即2018年9月1日)交付时间,一审法院予以采纳。

  综上,本案被告的违约行为分为两个阶段,第一阶段自2018年3月31日至8月30日,共153天,被告应按照《合同》第十二条约定支付违约金为13158元(即:860000×0.0001×153);第二阶段自2018年8月31日至9月1日,共2天,被告应按照《承诺书》规定“按原卖房合同中的约定的赔偿2倍对业主进行赔偿”,该项违约金为344元(即:860000×0.0001×2×2);被告应付两个阶段的违约金共计13502元。据此,原告提出的诉讼请求,对于合理部分,一审法院予以支持。

  综据上述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定,判决如下:被告广西百色xx房地产开发有限公司支付原告王x梅迟延交付房屋的违约金13502元。本案案件受理费768元,减半收取384元,由原告王x梅负担250元,被告广西百色xx房地产开发有限公司负担134元。

  本院二审期间,各方当事人均无新证据向二审法院提交。对一审查明的法律事实双方当事人均无异议,本院予以确认。

  根据诉辩双方意见,本案争议焦点是:上诉人与被上诉人是否协商达成一致意见将交房时间延长至2018年8月30日,一审判决违约金计算有无错误。

  关于上诉人与被上诉人是否协商达成一致意见将交房时间延长至2018年8月30日的问题。在上诉人于2018年6月6日作出的《关于对xx世纪广场住宅限时交房的承诺书》当中,只有上诉人承诺于2018年8月30日交房,该协议无达成一致意见变更至2018年8月30日交房的内容,不能证明被上诉人同意延期交房,亦不能证明被上诉人同意免除上诉人逾期交房的违约责任,故该“承诺书”应认定为上诉人单方作出于2018年8月30日交房的承诺,而且被上诉人否认协商同意上诉人变更原合同约定交房和免除上诉人逾期交房的违约责任,上诉人也没有提供其他证据证实与被上诉人协商达成一致将交房时间延长至2018年8月30日,故对上诉人二审提出双方协商一致变更交房时间为2018年8月30日,应当免除上诉人2018年3月30日至8月30日逾期交房违约金的上诉主张,本院不予采纳。关于一审判决违约金计算有无错误的问题。由于上诉人2018年3月30日至8月30日逾期交房的违约责任并未免除,且上诉人未能在承诺的2018年8月30日前交房,而是到2018年9月1日才完成交房义务,故一审法院判决上诉人按合同约定标准计算支付2018年3月30日至8月30日逾期交房违约金,并根据上诉人的承诺按原合同约定标准2倍,判决上诉人支付2018年8月31日、9月1日两日的逾期交房违约金,具有事实和法律依据,本院予以支持。

  综上所述,上诉人的上诉请求不能成立,本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费50元,由上诉人广西百色xx房地产开发有限公司负担。

  本判决为终审判决。

  审判长 凌x楼

  审判员 凌x

  审判员   玉x

  二〇一九年十二月十五日

  书记员 黄x

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